唐巧的博客

理解房地产 - 读《全球房地产》

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2020/11/19 Share

一、前言

我们这一代人,大部分一辈子挣的工资,都拿来买房了。不信?我帮你算算:

拿北京为例,一个简单的三口之家,至少需要一个两居室,约为 80 平米。在北京,一个 80 平米的房子,大概需要 500-600 万。这还都没有算上不算上老人的居住需求,因为现在带孩子的都是老人,也没有算上学区房的溢价,大部分有孩家庭买房的重要因素是上学。

那 500 万的需要多久才能存下来呢?即便是中国互联网行业的顶层收入阶级:码农。一年平均能够存下 20 - 25 万就算是非常好的情况了。那 500 万需要至少存 20 年。如果你是贷款了 500 万买房,那么其实算上复利,你一共需要还 1000 万。这就是 40 年工作的存款。

所以,在北京的一套 80 平的普通住宅,需要一个码农从 25 岁本科毕业,一直还款到 65 岁退休,才能还完。

当然,实际情况可能好一点,比如:

  • 夫妻双方都是高收入,共同承担还款义务的话,20 年可以还完。
  • 双方的老人帮忙提供首付款,使得贷款额度下降。
  • 遇上像拼多多,美团,头条,以及我们猿辅导这样的公司,最终期权收益远大于工资收益。

但是对于大多数人来说,花掉自己半辈子的积蓄买房,还是一个正常的现象。

所以,既然我们都花了半辈子的钱了,何不花半个小时理解一下中国的房地产环境呢?这就是我读《中国房地产》这本书的原因,以下是我的一些读后感受。

二、房价未来的走势

简单一句话:虽然房价现在很高,但是房价不会跌。

核心原因是:

2.1 政府主导。

房市是一个政策主导的市场,不是完全的市场经济,所以政府有多种手段来有效地控制房价的波动。

  • 如果房价上涨过快,政府可以增加土地供应,增加首付比例,增加购房限制,调节贷款利率,甚至直接限制最高房价(比如北京就出现过限价房)。
  • 如果房价下跌过快,政府可以减少土地供应,减少预售证的审批,降低首付比例等。

2.2 稳定大于一切

在政府「房住不炒」的原则下,房市价格稳定是一个关乎国家民生稳定的重要指标。中央和地方政府都会花大精力来保证房市的稳定。

2.3 地方财政和 GDP 需要

之前地方政府一直没钱,但是自从住房市场改革以来,出地出让金持续增长。2018 年,土地出让收入为 6.5 万亿,占地方财政收入的 66.5%。

地方政府有钱之后可以进一步增强城市的基础设施建设,带动经济。中国的 GDP 增长很大程度上来自于房地产业及上下游产业带动,整体在 2018 年占到 GDP 的 15.8% 。

另一方面,商业用地的出让金增长并不高,这使得政府可以用较低的商业用地价格来招商引资,带动产业和就业。

三、购房的需求还在持续

房地产整体的主要需求来源于以下 3 方面:

  1. 城镇化率,占比 42% 。
  2. 城市更新改造,占比 5% 。
  3. 居民的改善型居住需求,占比 53% 。

城镇化率

中国 2020 年的城镇化率为 60%,预期每年增长 1%,到 2030 年到达 70%。之后增速放缓,到 2050 年到达 80% 的城镇化率。

城镇化使得大量人口集中到一二线城市。当前来看,三四线城市已经显现出人口净流出的现象。

改善型居住需求

随着人们生活水平的提高,大家对于居住环境的要求也越来越高。

我最近看了一下新的楼盘,像新风系统,地暖,智能中控都成为了标配。一些新技术还被部分强调科技的开发商应用,比如某茂府的恒温系统,是通过采集深入地下的地底地热,通过纯水将热交换上来,然后在墙上布微循环管道,达到不用加热就可以保证大楼恒温的效果。

现在由于大家见识过各种优质服务,所以对小区物业的服务要求也要提升。老的小区物业服务比较差,业主委员会经常缺失,这也造成很多人都换新房的需求。

改善型居住可以通过把旧房卖掉换稍大的新房,对于大家的资金要求也不算高。

四、房产税是未来 10 年必然的趋势

本书详细测算了一下现在收房产税和未来收房产税对政府收入的影响。

因为现在住房交易还是以新房为主,地方政府通过卖地就可以维持比较高的财政收入了。所以现阶段上房产税意义不大。

但是未来房地产市场不可能一直是增量市场,总有一天,会慢慢进入以二手房为主的存量房交易市场。这个时候,卖地就很难保证财政收入了。

现在北京二手房交易已经占到了房屋交易的 55%。未来如果这部分占比到达了 80% - 90%,政府因为要提供公共服务,就必须将原有土地出让的财政收入找补回来。

书中也测算了一下,到 2030 年的时候上房产税,相应的税收是与当前的卖地收入同等规模的(不考虑通胀)。

五、小结

  • 房地产行业对中国的经济起到了至关重要的带动作用。
  • 房价未来的趋势是稳定。
  • 城镇化率是影响需求的主要因素,未来 10 年还在持续。
  • 由于进入存量市场,房产税会是 10 年后保证政府提供公共服务的财政来源。

书中对于房价也有一个很宏观的总结:「房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融」,一并分享给大家~

原文作者:唐巧

原文链接:https://blog.devtang.com/2020/11/19/global-house-market-book-summary/

发表日期:2020.11.19 , 12:44 AM

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  1. 1. 一、前言
  2. 2. 二、房价未来的走势
    1. 2.1. 2.1 政府主导。
    2. 2.2. 2.2 稳定大于一切
    3. 2.3. 2.3 地方财政和 GDP 需要
  3. 3. 三、购房的需求还在持续
    1. 3.1. 城镇化率
    2. 3.2. 改善型居住需求
  4. 4. 四、房产税是未来 10 年必然的趋势
  5. 5. 五、小结